FAQ
Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nabywa prawo do wykonywania zawodu oraz używania tytułu „zawodowego rzeczoznawca majątkowy”. Tytuł ten podlega ochronie prawnej.
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Operat szacunkowy jest opinią w wartości nieruchomości sporządzoną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego. Stanowi dokument urzędowy. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Zawiera informację niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wynik końcowy.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników np.: zmiana przeznaczenia w planie miejscowym.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli oraz dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników np.: zmienił się stan nieruchomości.
Pomoc rzeczoznawcy majątkowego jest przydatna, gdy mamy w planach kupno lub sprzedaż nieruchomości. Znajomość wartości nieruchomości opartej o realne dane rynkowe daje lepszą pozycję negocjacyjną lub ułatwia określenie wielkości możliwego upustu. Uzyskanie opinii o wartości nieruchomości jest nieocenione w sytuacji gdy chcemy dokonać podziału majątku, lub otrzymaliśmy spadek i mamy trudności w jego ocenie.
Udział rzeczoznawcy majątkowego jest nieodzowny np. w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w sprawach rozstrzyganych przez sądy np. podczas podziału majątku.
Proces wyceny można podzielić na kilka etapów. Pierwszy rozpoczyna się od momentu podjęcia współpracy z rzeczoznawcą i podpisania umowy, w której zawiera się wiele szczegółów regulujących zlecenie wykonania operatu szacunkowego.
Kolejnym etapem jest dokonanie oględzin nieruchomości, w trakcie których określeniu podlega stan techniczno-użytkowy, stan zagospodarowania nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otocznia nieruchomości. Podczas oględzin powstaje dokumentacja fotograficzna oraz protokół z oględzin, które stanowią część operatu szacunkowego.
Następnie rzeczoznawca dokonuje analizy pozyskanej dokumentacji. Bada treści księgi wieczystej, zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Ustala stan prawny, w tym co do obciążeń wynikających z ograniczonych praw rzeczowych lub zobowiązaniowych. Weryfikacji podlega również przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów w tym zakresie.
Po zbadaniu stanu nieruchomości rzeczoznawca przeprowadza charakterystykę i analizę rynku dostosowaną do przedmiotu i celu wyceny. Jest to bardzo ważny etap dla prawidłowego określenia wartości. Określeniu podlega rodzaj rynku, obszar oraz okres jego badania. Zostają zebrane dane do obliczeń w zakresie transakcji porównawczych, stawek czynszu, stopy kapitalizacji, czy stopy dyskonta i poddane analizie pod kątem cech rynnowych mających wpływ na wartość nieruchomości.
Następnie na podstawie szczegółowej analizy ustaleń wynikających z przepisów prawnych oraz w zależności od celu szacowania i analizy rynku rzeczoznawca wybiera odpowiednie podejście, metodę, techniki szacowania. Dokonuje obliczeń i określa wynik końcowy oraz przedstawia uzasadnienie.
